Vender una vivienda: los pasos a seguir

2 de Febrero de 2023 ETXARRE

Presentamos la guía más completa que aglutina años de experiencia profesional y múltiples operaciones realizadas.




¿ESTÁ TU VIVIENDA PREPARADA PARA SER VISITADA POR UN COMPRADOR?


La primera impresión es la que cuenta


Muchas viviendas fantásticas se quedan sin vender porque no ofrecen su mejor aspecto. Nuestro objetivo ha de ser presentar la vivienda de la mejor forma posible. Aquí te damos unos consejos…

Despeja, ordena y limpia

Es fundamental para revalorizar tu vivienda, ya que el desorden y la acumulación de objetos tienen efectos muy negativos en la percepción de los compradores.

La limpieza es un elemento importante para los compradores. Ten todas las luces encendidas durante las visitas. Sube persianas y abre cortinas. Crearás un ambiente más cálido.

Quita de la vista tus objetos preferidos. Si tienes objetos que vas a querer llevarte, quítalos. Si el posible comprador no los ve, no los querrá como parte de la casa.

Despersonaliza

Si la vivienda está recargada de fotografías personales, objetos religiosos, artículos de decoración muy específicos, colecciones, etc…. El potencial comprador entenderá que es tu vivienda y no su futuro hogar.

Pinta, repara o reforma

Nada mejora más el aspecto de la vivienda, que unas paredes impecables y recién pintadas. Es muy importante realizar todas aquellas pequeñas reparaciones que darán una mejor imagen de la vivienda. Reemplaza las bombillas fundidas.




¿CUANTO VALE MI CASA?

El precio de una vivienda es el factor más importante durante el proceso de venta. Está claro que todo el mundo quiere ganar lo máximo posible en la venta de su propiedad, así que la tentación de pedir demasiado es habitual y es contraproducente.

 

Ésta es una de las razones por la que a menudo supone que las viviendas más caras acaben vendiéndose por debajo de su valor de mercado. 

Consecuencias de no fijar el precio correcto:

 

1. Una vivienda cara ayudará a tus competidores a vender la suya. Tu vivienda servirá para que otros en tu barrio demuestren que la suya en una buena oportunidad. Tu objetivo debe ser entrar en el mercado a un precio que atraiga a los compradores, no que les lleve a otras viviendas.

 

2. El vendedor perderá posibles compradores interesados. Los posibles compradores solo visitan aquellas propiedades que están dentro de sus posibilidades, que a menudo son muy ajustadas. Aunque como vendedor estés dispuesto a aceptar ofertas más bajas, no vas a recibirlas porque los posibles compradores no llegarán ni tan siquiera a ver tu vivienda.

 

3. La vivienda se quemará en el mercado. La gente evita las viviendas que llevan tiempo a la venta, porque suponen que esconden algo raro o que el vendedor no está dispuesto a negociar. Las mejores ofertas se reciben generalmente en los primeros 30 días, pero sólo si el precio es correcto desde el principio.

 

4. La vivienda tendrá problemas con la tasación. Aunque tu potencial comprador te hiciera una oferta por encima del mercado, por desconocimiento del mismo, el banco sí sabe lo que vale en realidad tu vivienda y no dará un préstamo para ella. Como vendedor tendrás que bajar el precio de todas maneras, o perder la operación.



EN QUE SE BASA EL VALOR DE TU VIVIENDA


•         El mercado actual

•         La competencia actual

•         La financiación actual

•         El estado de conservación

•         La percepción del comprador

•         La situación 

EN QUE NO SE BASA EL VALOR DE TU VIVIENDA



•         Lo que necesitas

•         Lo que te has gastado en ella

•         Lo que quieres

•         Lo que vale la que vas a comprar

•         Lo que te dijo el vecino

•         Tus sentimientos hacia ella



10 RAZONES PARA CONFIAR LA VENTA DE TU VIVIENDA A ETXARRE INMOBILIARIA

1. Estrategia de venta y ejecución de un buen plan de marketing: Vender una vivienda no es una tarea fácil. Hace falta tener una estrategia y un buen plan de marketing en el que se definan los canales de venta a utilizar y todas las acciones a realizar en cada uno de ellos para encontrar a los potenciales compradores.

En Etxarre sabemos cuáles son todas estas acciones, como se deben ejecutar y sabemos explicártelas. Para ello, nos formamos y nos reciclamos con una formación continua de cursos para profesionales inmobiliarios.

 

2. Especialistas en el mercado de zona: En Etxarre conocemos los precios en los que HOY se vende en Zumárraga y Urretxu. El plan de marketing comienza con un buen informe de valoración para esta zona, asesorándote sobre qué precio fijar para vender la vivienda lo más rápidamente posible y al mejor precio. Estamos en permanente contacto con tasadores de bancos y notaría.

Tasará tu vivienda un tasador y fijaremos el precio, teniendo en cuenta ese valor aportado por el mismo. El objetivo es poner un precio de mercado, ni por encima, ni por debajo, un precio justo. En la visita del tasador también se elaborará

el Certificado Energético, necesario para poner la vivienda en venta. Sin este certificado no podemos venderla, lo pide la ley.

 

3. Reportaje multimedia profesional: En Etxarre haremos un buen reportaje fotográfico de tu vivienda, delinearemos un plano de distribución y elaboraremos una visita virtual para que el comprador se sienta dentro de la misma. La primera impresión es muy importante. Para ello, es vital que la vivienda esté preparada, limpia y ordenada.

 

4. Máxima dedicación en horas: En Etxarre atendemos a todas las personas interesadas en tu vivienda, contactamos, clasificamos al comprador en función de las posibilidades reales de compra, y le enseñamos la vivienda… y así no perderás el tiempo atendiendo a curiosos.


5. Bases de datos de compradores potenciales en la zona: En Etxarre disponemos de una base de datos de las personas que quieren comprar en tu zona HOY. Tenemos más de cien clientes potenciales registrados con sus preferencias de búsqueda: presupuesto, superficie, número de dormitorios, zona, así como su capacidad financiera. Antes de realizar visitas con los posibles compradores, analizamos su situación financiera para evitar visitas infructuosas.

 

6. Diseño cuidadoso de plan de marketing. En Etxarre tenemos una web corporativa con más de 3000 visitas al mes de interesados en la zona y posicionamiento en Google. Acuerdo exclusivo con doce portales inmobiliarios en internet, además del escaparate de la inmobiliaria. También publicamos en Facebook, Instagram y Twitter.

 

7. Sin sorpresas de última hora: En Etxarre te calcularemos todos los gastos que ocasiona la venta de tu vivienda.

 

8. Asesoría fiscal y jurídica: En Etxarre te asesoraremos jurídicamente para no tener ningún problema y te proveeremos de todos los documentos necesarios para el buen fin de la venta.

 

9. Más información: En Etxarre te informaremos desde el primer día de las viviendas que están a la venta, o vendidas, similares a la tuya, para promocionarla entre

las más interesantes. Además, conocerás las opiniones reales que tienen los compradores de tu vivienda.

 

10. Asesoramiento hipotecario a los compradores: En Etxarre informaremos al comprador de cuáles son las entidades financieras más interesantes en este momento para financiar la compra de la vivienda, y facilitará la concesión del préstamo hipotecario en las mejores condiciones.



RANGO DE PRECIOS


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ENCARGO CON CONTRATO DE CONFIANZA: VENDIDO

 

Algunas consideraciones:


1. Está estudiado que las viviendas con contrato de confianza se venden en precios más altos que en abierto.

2. Motivación para la venta: Un buen agente profesional se motiva aún más si sabe que su tiempo y su esfuerzo no pasarán sin recompensa.

3. Un solo interlocutor, un solo responsable: Etxarre le mantendrá informado de todas las gestiones que se realizan para gestionar la venta del inmueble.

4. Único precio en el mercado: Si trabaja con más de una agencia, éstas tendrán diferentes honorarios y formas de trabajar, por lo tanto, diferentes precios. Esto puede generar mucha desconfianza en los compradores potenciales y “quemar” la venta.

5. Un mayor esfuerzo publicitario: por tanto, una mayor posibilidad de venta.

6. Control y seguridad: mediante la firma de una hoja de visita de todas las personas que acuden a la vivienda.

7. Los mejores profesionales del sector trabajan con contrato de confianza: los únicos que venden la mayoría de las propiedades.

8. Nos comprometemos por escrito: si no cumplimos, rescindes el contrato.

9. Si no vendemos tu vivienda, tu pierdes tiempo. Nosotros: tiempo, dinero y, lo más importante: un cliente y sus referencias.

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ENCARGO SIN CONTRATO DE CONFIANZA: LA VENTA ETERNA

 

Algunas consideraciones:

 

¿Quién es el responsable de la venta de su propiedad?

Nadie. La propiedad está en manos de 5 agentes diferentes.

Nadie se siente responsable de la venta.


¿Todos van a recibir honorarios?

No, solamente el que consiga la venta.

 

¿Y los otros?

Trabajarán para nada.


¿Cuál es el grado de motivación para vender su propiedad?

Muy bajo.


Si el agente no tiene comprador en ese momento, ¿se va a preocupar de encontrar uno?

Probablemente no. ¿Por qué trabajar sin seguridad de cobrar? Pensará en buscar otra vivienda en exclusiva para la que ya tenga comprador.



LA VENTA CON ETXARRE

 

En la inmobiliaria Etxarre ofrecemos distintos servicios. En lo que se refiere a la venta de propiedades, trabajamos CON CONTRATO DE CONFIANZA y como es razonable, lo que se ofrece por nuestra parte también tiene diferencias.

Proceso de venta

Una vez fijado el precio, lo pondremos en el mercado.

Daremos de alta tu vivienda en nuestro programa informático y enviaremos la información de la venta de tu vivienda a nuestros clientes que tenemos en la base de datos. Saldrá a la venta en diferentes portales inmobiliarios que tenemos contratados.

Nos llamarán los clientes y organizaremos las visitas al inmueble. Avisaremos de la visita con al menos, un día de antelación.

La negociación.

Ha llegado el momento de negociar con el comprador. El conocimiento técnico sobre las características del inmueble y la zona, así como la capacidad para saber negociar son fundamentales. Piensa que en una conversación se pueden escapar muchos miles de euros.

La paga y señal, un compromiso seguro.

Cuando hayamos encontrado comprador, te entregará una cantidad en concepto de señal o arras. Esto se hace mediante la firma de un documento que deberá contener los elementos más importantes: el precio, las condiciones y características del inmueble o cómo vas a recibir el pago, plazos etc.

Las arras pueden tener la consideración de penitenciales, si el comprador se echa para atrás en la operación perderá la señal entregada. Si, al contrario, es el vendedor quien incumple, tendrá que devolver el doble del dinero recibido..

No obstante, las arras pueden tener también la consideración de garantía, en cuyo caso la cantidad que hayas recibido será a cuenta del precio y se descontará del precio total de la vivienda una vez se vaya a formalizar la adquisición del inmueble.



LA FIRMA


Se prudente en este último paso para no llevarte ninguna sorpresa. Antes de firmar cualquier compromiso te facilitaremos información por escrito. Efectuaremos las comprobaciones necesarias y repasaremos todas las cláusulas del contrato.

El contrato lo preparamos en etxarre inmobiliaria. Te lo enviaremos antes del día de la firma para que lo leas y te lo explicaremos. Sólo cuando lo tengas todo claro firmarás.

Hay que analizar convenientemente la operación que estás dispuesto a formalizar y tener en cuenta muchos detalles para no llevarte ninguna sorpresa una vez que la vivienda sea vendida.  Antes de firmar:

Iremos al registro de la propiedad

•         Comprobaremos que el vendedor es realmente el propietario registrado de la vivienda.

•         Comprobaremos que la finca está libre de cargas.

•         Iremos al registro mercantil.

•         Comprobaremos que el dominio y los datos de inscripción de la empresa en el registro mercantil son los correctos, en caso de que el vendedor sea una sociedad.

Iremos al ayuntamiento.

•         Verificaremos la situación urbanística del inmueble.

•         Comprobaremos que la vivienda no tenga deudas en la comunidad de vecinos o si hay reformas en proyecto, para así evitar sorpresas.

Solicitaremos:

•         Datos de la inscripción registral.

•         Certificado de eficiencia energética.

•         Títulos de propiedad del transmitente.

•         Último recibo del IBI (comprobaremos que no hay deudas pendientes)

•         Certificado del presidente de la comunidad de propietarios o administrador que acredite que el vendedor está al corriente de los pagos de la comunidad, en caso de vivienda en propiedad horizontal.

•         Recibos de los suministrados.


Solo cuando lo tengas claro y no te queden dudas, firma la operación. El siguiente paso será que, si es necesario, pase el tasador por la vivienda para que la entidad financiera del comprador vaya agilizando el trámite.

Mientras tanto, nosotros iremos entregando en notaría toda la documentación necesaria. En cuanto en notaría reciban la minuta del banco, nos darán día y hora para firmar las correspondientes escrituras públicas de compra venta.

Ese día firmarás la escritura pública de compra venta.

Sólo en el caso de que tengas todo claro firmarás la venta. Te harán entrega de la cantidad fijada en el contrato de compra venta y entregaremos las llaves al nuevo propietario.

Ya has vendido, ¡Enhorabuena!

Suponiendo que te ha sido satisfactorio trabajar con nosotros te pedimos que nos recomiendes a familiares y amigos. ¡Muchas gracias!

Y recomiéndanos en Google. Pon una reseña diciendo como ha sido la experiencia de vender con Etxarre.


Si necesitas saber más o tienes que comprar una vivienda puedes ponerte en contacto con nosotros Etxarre Inmobiliaria puedes llamarnos al 667722150 o al 943729122 te explicaremos todo el proceso más detalladamente y responderemos todas las dudas que tengas con este tema y sobre cualquier cosa relacionada con la compra, venta, alquiler de viviendas y locales. También puedes mandarnos un e-mail a mikel@etxarre.com o visita nuestra página de contacto: http://www.etxarre.com/contact/



¡Muchas gracias por tu atención!